Eiendomsmarkedet i Bulgaria – boblen som brast

For ikke lenge siden var fly fra England til Bulgaria fulle av britiske og irske eiendomsinvestorer med lommene fulle av penger. Flyene tilbake var fylt av folk som hadde gjort det de regnet som en sikker investering, eller som hadde skaffet seg et nytt hjem. I disse dager er flyene fulle av bulgarere som returnerer etter å ha vært på shopping i London. Så hva har skjedd med investorene og huskjøperne?

Av Mike Stock

Hvis du hadde gått nedover hovedgaten i den gamle hovedstaden Veliko Turnovo for et par år siden, ville du vært sikker på å se vesteuropeere som enten bodde i området eller som lette etter noe å investere i. Men hvilken forandring. Folk du møter i dag vil kunne fortelle deg hvordan den og den har fått nok og har returnert hjem. Sant nok, om sommeren kommer fortsatt turistene hit i tillegg til Svartehavskysten og til ski-anleggene om vinteren, men i et land som begynte å stole på inntektene fra eiendomssalg, kan du bare forestille deg det lettelsens sukk som gikk gjennom regjeringshallene da landet kom inn i EU og dermed fikk en reddende hjelpende hånd med finansiering og investering for å holde haiene på avstand.

I 2007 så jeg på en tradisjonell bulgarsk eiendom for salg. Prisen var € 110.000 som jeg regnet for å være altfor mye for en bolig i en nedslitt landsby, selv om den var sjarmerende nok. Rent tilfeldig, på slutten av 2009, mens jeg sjekket markedet, kom jeg over den samme eiendommen, nå til salgs for € 50.000. For å teste markedet, sendte jeg en e-mail og tilbød en pris på € 30.000. Agenten svarte og sa at prisen var for lav. Jeg insisterte på at dette var mitt siste tilbud og vips, eierne aksepterte.

Så spørsmålet er da, hvordan kan en selger droppe prisen fra € 110,000 til € 30.000? Svaret er rett og slett at bulgarerne begynte å tro de kunne sette prisen så høyt de bare ville, og at gale utlendinger likevel ville strømme til for å kjøpe. Faktisk var dette sant. Jeg har blitt vist utallige eiendommer kjøpt av vesteuropeere for hva som oppriktig talt må beskrives som sinnssyke priser. Eiendommer hvor den eneste muligheten ville være å rive og bygge nytt. Mange investorer har havnet i en felle, de har kjøpt eiendommer til langt over enhver fornuftig markedsverdi og har nå ingen sjanse til å selge videre i en overskuelig fremtid.

Så er markedet dødt? Vi som erfarne veteraner fra nedturer i vestlig økonomi bør ha en idé. Ja, prisene ble for høye og i overskuelig fremtid vil Bulgaria måtte håndtere en overflod av tomme boliger. De fleste unge ønsker å forlate landet og de gamle vil bo i byene og tettstedene, slik at landsbyene bare blir mer og mer forlatt. Men det er jo ikke så ulikt det som historisk har skjedd i våre vestlige land.

En del bulgarere har nå kjøpt og pusset opp eiendommer i landsbyene, mens de tidligere bare så med den ytterste vantro på utlendingene som moderniserte sine ellers falleferdige boliger inn i det 21. århundre. Så i løpet av de neste årene, etter hvert som byene blir travlere og mer overfylte, vil vi kanskje se at landsbyene begynner å livne til igjen. Når det gjelder Svartehavskysten er det jo en grense for hvor mye plass det er å bygge på, så her vil det fortsatt bli omsetning av eiendommer.

Skulle vi se ti år frem i tiden og male et bilde av et land som har høstet fordelene ved sitt EU-medlemskap, hvordan ville det se ut? Slik jeg ser det kan Bulgaria bare gå opp, bedriftene vil komme, fabrikker og kontorer vil bli bygget. Turister vil komme for å nyte herlighetene, både på den bulgarske landsbygda og på kysten, og selvsagt også for å oppleve de historiske severdighetene. Den unge generasjonen vil komme tilbake etter å ha jobbet i utlandet og bringe med seg en annen tilnærming til liv og virksomhet, og befolkningen vil kreve en bedre levestandard. Du kan også trygt satse på at investorer og huskjøpere vil komme tilbake, men denne gangen kanskje litt klokere og litt mer forsiktig. Eller er det ren ønsketenkning?