Utgaver: 
Søk
Forvirrende lover for huskjøpere på Nord-Kypros
Av Camilla Kaas Stock
Siden sist vi snakket med deg på vårparten i 2008 har det vært skifte av regjering og de pågående forhandlingene mellom Nord- og Sør-Kypros er nå inne i en avgjørende fase. Har dette ført til endringer som folk som ønsker å investere i eiendom her bør vite om?
- Det har vært noen forbedringer som gjør hele kjøpeprosessen tryggere. Et nytt system for registrering av salgskontrakter på landregisteret har trådt i kraft, noe som tidligere ikke var mulig, og som satte kjøpere i en sårbar posisjon. Dette resulterte i noen få tilfeller hvor folk signerte kontrakten og overleverte penger, og mens de ventet på kjøpetillatelse og overføring av eierskap, tok noen skruppelløse utbyggere opp lån på eiendommene. Da den økonomiske krisen kom, kunne de ikke betale lånet tilbake og bankene forsøker nå å overta eiendommene.
Men hva hvis det allerede er lån på landet?
- Vi gjør et søk i landregistret for å kontrollere at alt er i orden, men det er kun gyldig i det eksakte minuttet, noe som betyr at det fortsatt er mulig for noen umiddelbart å gå og sette en heftelse på landet. Så, for å gi våre kunder maksimal beskyttelse under den nye loven, må vi først få avtalen signert av begge parter, så vi tar den med til landregistret for å registrere den, samtidig som vi får dem til å gjøre et søk. Vi overfører ikke noen penger før alt dette er gjort.
Betyr dette at du ikke under noen omstendighet bør kjøpe en eiendom hvis det er pant i den?
- Ikke nødvendigvis. Hvis det er boliglån på et stort boligfelt med la oss si 200 leiligheter, og lånet ikke er for stort i forhold til den gjenværende verdien av usolgte enheter, trenger ikke dette å være et problem. Enkelte utbyggere vil da tilby et Mortgage Exclusion-brev som vil beskytte kjøperen. Dette betyr at dersom utbyggeren misligholder lånet, vil alle de solgte eiendommene være sikre, ettersom banken bare kan ta tilbake de usolgte eiendommene.
Jeg har hørt om folk som venter i 5 år for å få skjøtet sitt, er det sant?
- Ja, det stemmer. Det er en forsinkelse med hensyn til å få skjøter, men regjeringen har lovet å få dette ned til tre måneder. Så langt har de ikke klart å oppnå dette, men du må ta hensyn til at det er et stort etterslep som de trenger å få unna først. På en måte kan kanskje finanskrisen hjelpe dem å fremskynde prosessen, fordi det ikke er så mange eiendommer som selges. Men, per i dag, må du vente minst to år.
Hva skjer hvis du blir nektet tillatelse til å kjøpe etter å ha tatt eiendommen i besittelse?
- Rådet til regjeringen er at du bør innhente tillatelse til å kjøpe før du undertegner kontrakten og overleverer noen penger. Selvsagt fungerer ikke dette i praksis, for du finner ikke en utbygger som er villig til å vente i to år. Så det er ikke mulig å følge rådet til regjeringen. Med andre ord, hvis du kjøper en eiendom på Nord-Kypros, må du akseptere at det er en liten risiko for at du kan bli nektet å få kjøpetillatelse.
Men hva skjer så?
- Mange mennesker tror da at regjeringen vil komme og ta eiendommen. Det er ikke tilfelle. Du har fremdeles dine kontraktsmessige rettigheter til boligen. Dette betyr at du fortsatt har rett til å bo i den, leie den ut eller selge den. Det eneste problemet er at du må finne andre måter å få skjøtet på. I noen tilfeller kan du klage på vedtaket, eller du kan kanskje finne en tyrkisk-kypriot som kan holde eiendommen i "trust" for deg. Mange advokatfirmaer har fått sitt eget "trust"-selskap som tilbyr denne tjenesten for sine kunder. Det er også kommet en ny lovgivning der folk kan søke om å kjøpe en 99 års leiekontrakt, men så langt har ikke dette vært særlig populært, ettersom folk flest foretrekker å ha selveierskap av eiendommene sine.
Vi har rådet folk til å kjøpe eiendommer med pre-74 tyrkisk skjøte, men nå hører vi om folk som blir nektet tillatelse til å kjøpe. Er det riktig?
- Ja, i det siste har det vært spekulasjoner om at regjeringen har en hemmelig policy med å avvise kjøpetillatelse på pre-74 land til utlendinger. Det er ingen offisiell lovgivning eller kjennelse som setter noen begrensninger på dette landet, og når vi, eller andre kolleger spør regjeringen, sier de at hver søknad vurderes individuelt. Men det er blitt en trend å avvise, og det synes som de fleste, om ikke alle pre-74 skjøter, blir avvist. Den eneste begrunnelsen er at det ble avvist av de militære. Dette er en svært generell begrunnelse som ikke forklarer noen ting.
- Vi vet at noen av de store utbyggerne her prøver å utfordre regjeringen på dette, fordi det selvfølgelig har en stor effekt på dem. De har investert tungt i Pre-74 land, fordi de tenkte at det ville bli mye tryggere og mer attraktivt å selge. De har betalt en høy pris for dette landet, men finner nå at verdien er synkende på grunn av alle disse spekulasjonene. Hvis dette var en åpen policy kunne vi råde klientene tilsvarende, men bare å avslå søknadene ved "bakdøren" som dette, spesielt etter at de har gitt tillatelse til å bygge, er veldig galt og er økonomisk meningsløst for dette landet. Spesielt nå med Orams-saken som skal gjennom Den britiske Court of Appeals, og mange kjøpere som føler at Pre-74 land er tryggere å kjøpe.
Så hva blir ditt råd?
- Jeg er sikker på at denne saken vil bli løst i fremtiden, og landet kan fortsatt plasseres i et "trust". Så, for folk som er bekymret for mulige krav fra gresk-kyprioter, kan dette likevel være veien å gå.
Hva med det som heter TRNC-land, med tanke på muligheten for fremtidige krav som kan komme, tror du det er trygt å kjøpe?
"Vel, min eiendom er på TRNC-land, og jeg ville ikke rådet noen til å gjøre noe jeg ikke ville gjøre selv. Men dette er et politisk spørsmål, ikke et juridisk, og ingen vet hva slags avtale, om noen, de to sidene i Kypros-konflikten vil komme til. Med hensyn til Orams-saken, vil vi ikke vite noe før i november om hvilken vei det vil gå.
- Alt vi har å gå etter er FN's Annan Plan, men det er usikkert hvordan den vil bli endret som følge av dagens forhandlinger. Personlig kan jeg ikke se hvordan et system for utveksling skal fungere. Jeg tror ikke tyrkisk-kypriotene vil ønske å leve på sine landeiendommer i sør og omvendt. Hele Kypros-spørsmålet er svært komplisert og folk flest mener nå at en gjenforening av øya er usannsynlig. Jeg tror det må bli et tostatssystem og at eiendomsproblemet hovedsakelig vil bli løst ved erstatning. Om denne kompensasjonen vil bli betalt av enkeltpersoner eller av regjeringen, vet jeg ikke, men hvis den slår tilbake på deg, ville du ha et krav mot TRNC-regjeringen for at den har utstedet skjøte i det hele tatt. Vi får bare vente og se hva fremtiden bringer, sier Naomi Mehmet.
Har du kommentarer eller spørsmål angående denne saken, gå til vårt nye Forum http://www.ipb-magazine.com/nb/forum
Utgave 5