Thailand – investorene svikter

Av Camilla Kaas Stock og Nils Bjørnæs

En annen skandinav som også har satset på det thailandske markedet, er nordmannen Sten Ture Jensen. For to år siden satset han 20 millioner kroner på en tomt på den populære ferieøya Phuket, hvor planen var å bygge over 200 ferieleiligheter, men planene er foreløpig lagt på is. Han er likevel ikke bekymret for investeringene sine i det thailandske eiendomsmarkedet, som han tror vil komme sterkt tilbake.

Hvorfor valgte du å investere i Thailand?

- Siden jeg sluttet i media for ti år siden, har jeg investert i utbygging av mindre eiendomsprosjekter i Norge sammen med to partnere. Siden jeg liker det eksotiske, var det nærliggende å kombinere det å kunne oppholde seg i varmen med noe å gjøre. I over ett år reiste jeg rundt på Phuket- øya, som er Thailands største øy, og så på ALT land som var til salgs. Jeg lærte "the hard way" om priser, beliggenhet, hva som er viktig og mindre viktig. Om eiendommen har veirett, tilgang til vann og at skjøtet er det beste. I Thailand heter det beste skjøtet CHANOT og er basert på GPS oppmåling. Målenheten her er RAI, 1 rai er 1600m2.

Kan du si litt sjenerelt om dagens situasjon på boligmarkedet i Thailand?

- Thailand har to markeder. I Bangkok bygges det leiligheter og hus for de som jobber i hovedstaden. Pattaya, hvor blant andre Hvidsten og Nordic Gruppen holder til, er det største fritidsmarkedet. Pattaya ligger 2 timer med bil fra flyplassen i Bangkok. HuaHin er den thailandske kongens by, og her er det en rekke prosjekter, også norske. Phuket er den eksklusive delen av markedet. Fordi det er en øy, men også fordi det geografisk ligger bra til.
- To tredjedeler av verdens befolkning befinner seg 4-5 timers flytur fra Phuket. Prisene i Phuket er de høyste,så det er ikke her man kjøper om man skal ha et billig feriested. KohSamui er også en øy, men uten fastlandsforbindelse som Phuket. Øya har blitt populær de siste årene, men er et usikkert sted å investere fordi det er vanskelig å få kjøpt land med riktig og ekte skjøte. Det er nordmenn som har investert her også.

Hvordan ser du på utsiktene fremover?

- Utsiktene er rimelig bra, men Phuket har blitt rammet av den samme økonomiske nedkjølingen som verden forøvrig. Det er umulig for utlendinger å låne penger i Thailand, så alt eiendomskjøp her er basert på cash. Den thailandske bathen har vært sterk mot de fleste valutaer, men jeg tror at den vil falle i verdi, fordi økonomien grunnleggende ikke er bedre her enn i andre deler av verden og østen. Valutaene til Thailands naboland har falt betydelig. Et fall i valutaen vil gjøre det billigere å kjøpe, samtidig som prisene på betong, stål og bygningsartikler også har falt. Det gjør at utsiktene ser bra ut til å kunne bygge gode prosjekter til en rimelig pris.

- Kvaliteten på eiendommene i Thailand er generelt meget høy. Og man får derfor mye for pengene når man sammenligner kvalitet og pris. Kvaliteten er høyere enn det som bygges i Norge.

Hvordan er prisnivået i Thailand sammenlignet med for eksempel Spania?

- Spania er mye dyrere. Det koster ca. 15-25 000 bath pr. m2(5000 kroner) å bygge en enebolig i topp kvalitet med svømmebasseng og all mulig luksus. (kursen er nå 5.11). Disse produktene selges fra 80-125 000 bath pr. m2. Det er gode fortjenestemarginer for utbyggerne, men problemet er prosjektfinanseringen. Som regel er denne basert på at kundene betaler underveis i byggingen av huset eller leiligheten.

Hva med eierrettigheter - får man skjøte på tomten?

- Utlendinger kan eie 49% av et leilighetskompleks med skjøte og det hele. 51% må leases fra det thailandske selskapet som står for utbyggingen på en 30 års avtale. Man snakker nå om å forlenge denne til 90 år.
- Du kan eie en villa, men landet villaen står på må på samme måte leies. Prinsippet er litt av det samme som "bygslet tomt", som vi hadde mye av i Norge tidligere. Problemet er at leaseperioden er meget kort, kun 30 år, og utbyggere må derfor jobbe mye med strukturer der kjøperne også eier deler av selskapet som eier tomten. Slike løsninger gir trygghet for at man kan leie også etter 30 år.

Føler du det er trygt å kjøpe fereibolig/eiendom i Thailand?

- Det er banditter her som andre steder. I Pattaya har vi jo sett noen norske prosjekter som ikke har vært helt seriøse. Jeg tror det i fremtiden blir helt avgjørende at man har et seriøst opplegg som kan gi kundene stor grad av trygghet for sine investeringer. Thailand er et vennlig land, men de har motforestillinger når det gjelder å selge landet sitt, selv om at de vet at vi ikke kan putte det i kofferten når vi reiser hjem. Dette har noe med at Thailand som eneste land i Sørøst-Asia ikke har vært koloni. De er et stolt folk som har klart seg selv.

Hva med ditt eget prosjekt, og hva slags type boliger blir det?

- Jeg hadde i utgangpunktet planer om et leilighetsprosjekt på 217 leiligheter, tegnet av den kjente norske arkitekten Niels Torp. Da jeg skjønte at verdensøkonomien begynte å bli skjør, la jeg hele prosjektet på is. Men jeg jobber nå med et nytt prosjekt som vil bli en slags villa-resort. Beliggenheten er helt fantastisk, noen få meter fra stranden nært Thailands største resort Laguna Beach. Derfor har vi som arbeidsnavn BANGUNA, som er en kombinasjon av BANGTAO, som er stedet hvor prosjektet er, og LAGUNA, som er det kjente feriestedet.
- Det som er bra i Phuket, er at infrastrukturen er god. Butikker, restauranter, alt er nært - og du kan leve billig.

- Jeg forventer å ha et prosjekt klart inenn høsten, og vil starte utbygging av første fase så raskt som mulig etter det. Jeg tror at kjøperne er tilbake om ett års tid. I mellomtiden har Thai Airways startet direkteruter til mange byer, deriblant Oslo. Så dette ser riktig så bra ut, men det kan ta litt lengre tid å utvikle hele tomten som er på 33 000 kvadratmeter og kan huse rundt 100 villaer med maks utnyttelse.

- For øvrig håper og tror jeg at krisen vi er inne i tvinger gjennom at Thailands nye regjering foretar en oppmyking av lovverket som vil gi oss utlendinger bedre vilkår for å kunne eie land til eget feriehus. Så kanskje kan det komme noe godt ut av krisen, sier han optimistisk.

Har du kommentarer eller spørsmål angående denne saken, gå til vårt nye Forum http://www.ipb-magazine.com/nb/forum